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주택임대소득 신고 준비방법
5월 주택임대소득신고 유리하게 준비하자!

 

주택임대 소득신고 어떻게 할까?

 

매년 5월은 종합소득세 신고의 달입니다. 대부분 근로소득자는 직장에서 연말정산으로 소득세 신고가 끝나지만, 근로소득 이외에 주택임대소득이 있다면 5월에 한번 더 신고해야 합니다.

연간 주택임수입이 2000만원을 초과하는 경우에는 다른 소득과 합산해 6~45%의 종합과세가 됩니다. 2000만원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다. 분리과세란 타 소득과 합산하지 않고 낮은 분리과세 세율로 과세하는 것을 말합니다. 그렇기에 근로소득 등 타 소득이 많은 경우에는 종합소득세보다 분리과세로 신고하는 것이 유리합니다.

분리과세는 주택임대수입에서 50%를 필요경비로 빼고 기본공제 200만원을 공제한 후 14% 세율을 적용해 소득세를 계산하게 됩니다. 이때 기본공제는 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하인 사람만 공제받을 수 있습니다.


만약 지방자치단체나 세무서에 등록한 주택임대사업자라면 60%의 필요경비율과 400만원의 기본공제 혜택을 받을 수 있습니다.

주택임대소득이 있다고 무조건 세금을 내야 하는 것도 아닙니다. 주택임대 소득 외의 종합소득금액이 2000만원 이하인 사람은 기본공제를 받을 수 있기 때문에 소액의 주택임대수입은 과세되지 않게 됩니다.

주택임대사업자는 임대수입이 연간 1000만원 이라라면 세금이 없고, 미등록자는 연 400만원까지 세금이 없습니다. 필요경비와 기본공제를 차감하면 과세표준이 0원이 되기 때문입니다.

 

 

주택임대 수입 계산은?


주택임대수입은 부부가 보유 중인 주택 수에 따라 과세 범위가 달라지게 됩니다. 부부합산 1주택자는 주택임대소득이 있더라도 과세되지 않습니다.

단, 기준시가가 9억원을 초과하는 고가 주택이거나 국외 주택 보유자는 1 주택이라도 월세 소득에 대해 과세하게 됩니다. 반면 부부합산 2 주택 소유자는 월세 소득에 대해 과세하고, 3 주택 이상부터는 월세는 물론 전세도 간주 임대료를 계산하여 과세하게 됩니다.

간주임대료라 함은 임대보증금에 대해서도 소득이 발생한 것으로 간주해 과세하는 것을 말하는데 임대보증금을 금용회사에 예치했을 때 받는 이자 정도가 됩니다.

간주임대료는 보증금 합계액에서 3억원을 차감한 금액에 60%와 고시이자율을 곱해 계산합니다. 따라서 3 주택 이상이어도 보증금 합계액이 3억원 이하라면 간주임대료를 계산할 필요가 없습니다.

이자율은 정부가 시장금리를 반영해 며년 고시합니다. 지난해는 1.8%였고 올해는 1.2%가 적용됩니다.

연간 주택임대수입이 2000만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 함께 종합과세로 합산해서 신고해야  합니다. 종합과세 신고 방법에는 추계신고방법과 장부 신고방법이 있습니다.

추계신고란 장부 작성 없이 수입금액에 일정 경비율을 적용해 소득을 추정하는 방식이며, 장부신고란 실제 임대업에 사용된 비용을 장부로 작성해 신고하는 방식입니다.

임대업은 추계신고 때 인정되는 경비율이 낮습니다. 그렇기에 이자비용이나 수리비 등 실제 비용이 많은 경우에는 지출 증빙을 잘 모아서 장부 신고 방식으로 신고하는 것이 유리합니다.


주택임대소득 젤세 방법


구분등기가 되지 않은 다가구주택은 호수가 여러 개라도 1채의 주택으로 봅니다. 따라서 부부가 다가주주택 1채를 임대하는 경우 기준시가가 9억원 이하라면 월세를 얼마를 받든 세금을 내지 않아도 됩니다.

또 전용면적이 40㎡ 이하이고 기준시가가 2억원 이하인 소형 주택은 2021년 말까지 주택 수에서 제외되고 간주임대료 계산도 하지 않습니다. 따라서 소형 주택 100체를 전세로 임대하여도 세금은 없습니다.

한편 부부라도 개인별로 소득세가 과세되므로 부동산 취득 때부터 소득세를 고려해 명의자를 결정하는 것이 좋습니다. 이러한 경우에는 직장가입자의 피부양자가 주택임대소득이 생기면 추가적인 건강보혐료 부담이 생길 수 있음을 주의해야 합니다.

"내가 지킨 것이 나를 지켜준다"는 말이 있습니다.  부동산, 주식, 코인, 기타 사업들 모두 내가 공부한 만큼 나의 수익을 지켜주게 되는 것 같습니다. 5월의 종합소득세 신고도 공부하고 잘준비하여 봅시다!

 

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